К недвижимости относятся участки земли, водные объекты, участки недр, леса, строения и сооружения, то есть, все объекты, которые невозможно переместить без ущерба для их целосьности. Основной критерий при оценке – наиболее эффективное использование. Часто разногласия возникают, когда определяется стоимость работ по оценке недвижимости, включающая в себя:
- составление договора;
- осмотр объекта с последующим фотографированием;
- сбор данных и экономический анализ региона, отрасли, ситуации на рынке;
- обработка информации и расчеты;
- оформление отчета;
- затраты на обеспечение обоснованности и достоверности результатов (квалификации сотрудников) и работу оценщика.
Оценка недвижимости проводится при использовании трех основных методов:
- затратного;
- сравнения продаж;
- капитализации доходов.
Чаще всего используются все методы одновременно. В отчете обязательно должен быть отмечен метод, который не применялся.
Оценка объектов недвижимости проводится:
- для перераспределения доли имущества по завещанию или приговору суда;
- оценка доходной недвижимости – перед арендой, операцией купли – продажи или ликвидации;
- рыночная оценка недвижимости – перед продажей объекта на аукционе;
- оценка коммерческой недвижимости – перед выпуском новых акций или для привлечения пайщиков;
- независимая оценка недвижимости – для налогообложения, страхования, получения кредита под залог;
- при внесении недвижимости в уставной капитал предприятия.
Оценка стоимости объекта недвижимости при использовании затратного метода основана на стоимости, состоящей из стоимости земли, всех улучшений, из которого вычтен объем износа и обязательства. Это метод применяется для оценки сооружений и зданий. Оценочная стоимость равна со стоимостью создания нового, аналогичного объекта.
Оценка стоимости недвижимости посредством метода сравнения продаж аналогичных объектов, о которых имеется информация.
Оценка рыночной стоимости недвижимости по методу капитализации доходов базируется на ожидаемых доходах от объекта, если использовать его как источник пассивного дохода. Этот метод чаще применяется в условиях экономического роста. То есть, стоимость в этом случае равна стоимости денежных потоков в будущем, причем учитываются так же будущие риски. Недостаток данного метода кроется в сути этих потоков – они являются всего лишь прогнозируемой, предполагаемой величиной, зависящей от состояния рынка недвижимости в неопределенном будущем.